Какие риски при продаже квартиры для продавца

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Риски продавца при покупке-продаже недвижимости. Не так давно мы обсуждали основные риски, с которыми сталкивается покупатель недвижимого имущества жилой дом, квартира, земельный участок, нежилое помещение, здание, сооружение. Теперь поговорим о рисках продавца. Их, как мы понимаем, к этому моменту, скорее всего не будет. Шансы продавца на возврат недвижимости все-таки несколько повыше.

Челябинск, проспект Победы, д. Риск, конечно, благородное дело.

Банки Вклады. Мастер вкладов и инвестиций.

Риски продавца при продаже квартиры (ипотека)

Челябинск, проспект Победы, д. Риск, конечно, благородное дело. Но эйфория от долгожданного приобретения жилья может оказаться очень недолгой, если вдруг выяснится, что квартира находится в зоне риска. Лишиться ее очень легко. Это действует на покупателей гипнотически, многие забывают, где обычно находится бесплатный сыр. Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники если квартира продается непосредственно через физических лиц , ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам.

Например, родственникам немедленно нужны денежные средства на лечение, или в связи с отъездом в другой город или за границу. Бывает, мошенники продают квартиру через якобы крупное агентство недвижимости, изменив одну букву в его названии.

Название этих компаний схожи с названиями известных агентств с хорошей репутацией. На эту уловку и клюет покупатель. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем. К сожалению, не все при приобретении жилья обращаются к специалистам.

Многие верят в свои силы или в громкое имя компании, которая не может обмануть. В адвокатской практике не раз встречались ситуации, когда покупатели, забывая обо всем на свете, приобретали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо числится под арестом снять его на время для мошенников не проблема , либо оформлена по поддельным документам, о которых быстро становится известно правоохранительным органам.

Это могут быть поддельные решения судов и завещания, свидетельства о смерти и договоры социального найма и передачи квартиры, а также липовые инвестиционные договоры или другие документы.

Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать по доверенности, это серьезный повод насторожиться. От такой проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, а также изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы частенько случается, что сам собственник по каким-либо причинам на сделке отсутствует, но потом выясняется, что его уже нет в живых — такое обычно происходит при продаже квартир по поддельным доверенностям.

Что касается доверенности, то она может быть отменена в течение нескольких минут, а к чему такое действие может привести? Допустим, собственник оформляет доверенность на продажу своей квартиры, сделка готовится, собираются необходимые документы, оплата за квартиру вносится в депозит банка, договоры передаются на регистрацию.

На й или й день прямо перед самой регистрацией собственник отменяет доверенность, но никого не ставит об этом в известность. Сделка проходит государственную регистрацию, продавец-мошенник получает свои денежные средства, а на следующий день обращается в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой в связи с отсутствием воли продавца на совершение сделки, что подтверждается отменой доверенности на продажу квартиры. Риск 3-й. Собственник и зарегистрированные. Нередки случаи, когда собственник квартиры является невменяемым, недееспособным, ограниченно дееспособным человеком.

В судах находится масса дел об оспаривании или признании сделки купли-продажи недействительными только по перечисленным выше основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца. Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой психоневрологической экспертизы обязательны.

Для выяснения дееспособности продавца рекомендуется заручиться справкой из психоневрологического и наркологического диспансеров. Можно также попросить показать водительские права. Пример безвозмездной сделки — дарение. Допустим, пожилая женщина дарит квартиру дочери, дочь решает ее продать, после продажи бабушка обращается в суд и требует вернуть ей квартиру со ссылкой на отсутствие воли и желания при заключении договора дарения.

Если отсутствие воли, например в силу психического состояния на момент сделки, будет доказано, то покупатель останется без квартиры в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Случай из адвокатской практики. Приведу один из последних примеров, который произошел с одним из наших клиентов, купившим квартиру у ограниченно дееспособного, но очень умного продавца, и к чему это привело. Продавец квартиры, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, выставил на продажу свою квартиру с небольшим бонусом в пользу покупателей относительно рыночной стоимости.

Покупатели нашлись очень быстро, заплатили за покупку 10 миллионов рублей. Сразу после регистрации договора купли-продажи продавец обращается в суд, причем действует очень компетентно и самостоятельно, имея долголетнюю практику подобных споров, накладывает арест на квартиру и просит признать сделку недействительной на основании того, что он, будучи ограниченно дееспособным, не отдавал отчета в своих действиях в момент оформления договора.

На основании проведенной судебно-медицинской психоневрологической экспертизы ограниченная дееспособность продавца была подтверждена, суд вынес решение в его пользу. Несмотря на то что в таких спорах собственность регистрируется обратно на продавца, но фактически не передается ему до возврата оплаченных ему денежных средств, — это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатели оказываются в ситуации, когда они юридически являются правообладателями, но не собственниками и не могут распоряжаться жильем, которое оплатили в полном объеме, да и пользование им существенно ограничено.

Получить же обратно денежные средства по таким спорам у продавца невозможно. Наложить арест на квартиру с целью продажи также нельзя, т. Риск 4-й. Число продаж. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. И вот почему. Многие мошенники — неплохие юристы и достаточно хорошо разбираются как в практике подготовки документов, так и в особенностях проведения сделок. Но уровень их юридической подготовки не столь высок, чтобы разбираться в тонкостях судопроизводства по недействительным сделкам.

И, как правило, они не имеют представления о практике разъяснений тех или иных положений Верховного или Конституционного судов РФ. Это очень серьезное заблуждение, не только для покупателей, но и для многих риелторов.

Да что там риелторы, многие адвокаты не понимают статуса добросовестного покупателя. Коротко и обывательским языком поясню: покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира когда либо была отобрана у действительного собственника помимо его воли обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований.

Между прочим. Институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риелторы, у нас действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников. Проверить данные о квартире можно, изучив выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры, а также расширенной выписки из домовой книги.

Риск 5-й. Красные линии. Неплохо бы запросить и изучить документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, покупатель никогда об этом не узнает. Причем эти документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем, при обнаружении красных линий, свидетельствующих о неузаконенной перепланировке, покупателя вряд ли обрадует необходимость затратить немалые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние.

При этом зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов. Сверка документов БТИ с фактическим состоянием квартиры будет гарантом получения необходимой информации, страхующей риски наличия незаконной и несогласованной перепланировки или переоборудования.

Однако эти вопросы решаемы, в том числе как путем посещения БТИ с представителями покупателя или им самим непосредственно, так и путем обращения в специализированные организации, которые могут предоставить справки из БТИ и при отсутствии необходимых документов. Риск 6-й. Что отражено в договоре. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-либо причине ваша сделка будет признана недействительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре.

Чтобы избежать таких рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок. Почему расписки необходимо оформлять правильно? Потому что расписка — это долговой документ, при наличии ошибок в котором или текста, не отражающего действительного положения вещей, возврат денежных средств по которому может быть невозможен.

К примеру, в большинстве случаев при продаже квартиры, которая реализуется по стоимости выше той, что указана в договоре, покупателем и продавцом подписываются две расписки, одна на стоимость договора, другая на разницу от стоимости и фактически передаваемой суммы. В большинстве своем вторая расписка оформляется как подтверждение полученных денег за якобы неотделимые улучшения в квартире.

Но какие могут быть неотделимые улучшения, если они превышают стоимость самого жилого помещения в несколько раз? При этом расписка оформляется, как документ, направленный на обязанность, которая может возникнуть как упущенная выгода, но не как прямые убытки. Открою небольшой секрет: суды РФ не удовлетворяют требования по упущенной выгоде, несмотря на то, что права на такие требования установлены гражданским законодательством.

Проще говоря, по расписке на обязательства по возмещению суммы денежных средств на неотделимые улучшения деньги взыскать очень сложно. Риск 7-й. Третьи лица. По ней можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы.

Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. Если квартира, в которой проживал человек, находящийся в настоящее время в местах лишения свободы, приватизирована, либо он являлся одним из ее сособственников, то распоряжаться ею можно только с его согласия.

При этом указанную информацию можно получить порой именно по расширенной выписке из домовой книги, т. Риск 8-й. Женат или холост. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты его заключения и расторжения, дату и основания приобретения квартиры собственником.

Если жилье было куплено во время брака, то оба супруга имеют на нее права независимо от того, на кого она оформлена. Обязательно нужно потребовать согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае может возникнуть риск дележки недвижимости со второй половиной продавца. Та же самая участь ждет покупателя, если им будет приобретена квартира купленная во время брака у одного из супругов, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения.

Бывший супруг имеет право обратиться в суд и заявить свои права на часть купленной вами квартиры. Риск 9-й. Жилье — по наследству. На этот пункт обратите в правоустанавливающих документах особое внимание.

Если выбранная квартира получена по наследству, то обязательно нужно поинтересоваться, на каком именно основании — завещания или наследования по закону. Правила наследования по закону и по завещанию различны. При наличии завещания наследовать могут также лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве и иждивенцы наследодателя.

Круг таких лиц необходимо установить, в противном случае они смогут претендовать по суду на значительную долю наследства, и суд эту долю им присудит.

Как избежать рисков при продаже квартиры?

Читайте мнения по теме: советы , продажа , риск , риэлтор , специалист , агентства недвижимости. В Омской области объявлен конкурс для предпринимателей на аренду помещений. В Омской области наградили лучших работников стройотрасли. Акция действует по Предлагаем посмотреть на жизнь в Омске с необычной стороны.

Возможные риски при продаже квартиры

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости Покупателям, продавцам недвижимости Александр Захаров, Даже если предположить, что не все эти сделки признаны недействительными по причине обмана со стороны продавца или покупателя -- все равно цифра огромна. Гарантировать полную чистоту сделок с недвижимостью сегодня не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни государство, тем не менее знание основных схем обмана на рынке недвижимости позволит избежать грубых ошибок при купле - продаже квартиры. Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры. Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее.

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Предыдущая статья: Сроки продажи квартиры. Следующая статья: Продажа квартиры за наличный расчет. Продажа жилой площади — сложная и трудоемкая процедура, для проведения которой потребуется много сил и времени. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:. Чтобы их не допустить, необходимо помнить основные правила безопасности — не передавать оригиналы документов и не отдавать деньги без подтверждающего этот факт документа. Чтобы не потерять жилую площадь, продавец должен внимательно изучить все риски, с которыми он может столкнуться — это позволит выработать тактику их предотвращения. Продавец должен обратить внимание на личность покупателя, если она вызывает сомнения или подозрения, то не пускайте человека в квартиру. Убедитесь, что он всерьез намерен приобрести недвижимость, и занимается поисками, а не преследует иную цель, к примеру, кражу или ограбление.

Риски продавца

Москва, ул. Николоямская, д. Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие не возражаю на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом Пользователем определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом Пользователем. Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен.

.

.

Риски продавца квартиры, действующего без профессионала-посредника

.

Как продать квартиру без риска. Заповеди продавца

.

Десять рисков, или Как не потерять квартиру

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продажа квартиры мошеннику! Будьте осторожны!
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. agnieclinra

    Вопрос,почему семьи заробичан.Лишают субсидии.Я не живу в Украине ,уже15 лет.Почему моя мама должна платить?Когда,пенсии уменьшились в3 раза?Ответьте пожалуйста.

  2. Валерьян

    Думаю многим это будет интересно

  3. madciodebt

    И тут Жорик понял что с этой ЕБАНОЙ ПОМОЙКИ НАДО НАХУЙ ТИКАТЬ! и это понял инертный ленивый Жорик которому все похер.по тому что какой то мудак??росчерком пера совершыл прецидент которого в зап.цивилизации не было с 45 года! Так что еще их величествам в голову прийдет ,блядь? И нахер потом отменять? уси надбання демократии слону под хвост-ура диктатуре пол пота рошеновского: нет,я понимаю что мир здеградировал на столько что и бабы от свободы 20века ислам принимают и чеченские пастухи могут халифами ядерной державы становится и по миллиону в год зверья напускать-все молчят но.тикать надо! ЗАЕБАЛО??????????????

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных